Kan din comunidad stoppa turistuthyrningen? Det här gäller för bostadsägare i Spanien
Du äger lägenheten själv, betalar avgifterna och vill hyra ut den till turister. Då känns det kanske självklart att det också är du som bestämmer.
Men så enkelt är det inte alltid i Spanien.
Sedan den 3 april 2025 finns tydligare nationella regler för turistuthyrning i fastigheter som omfattas av så kallad propiedad horizontal. I många fall behöver du numera ett uttryckligt godkännande från din comunidad innan du börjar med turistuthyrningen.
Och även om du redan har en turistregistrering från Junta de Andalucía betyder det inte automatiskt att alla andra krav är uppfyllda.
VAD ÄR EN COMUNIDAD?
Om du äger en lägenhet i ett flerbostadshus eller en bostad i en urbanisation i Spanien är du ofta en del av en comunidad de propietarios.
Det kan ungefär beskrivas som en förening eller sammanslutning av fastighetens bostadsägare.
Comunidaden hanterar gemensamma frågor som exempelvis trapphus, pool, hissar, fasader, gemensamma kostnader och regler för hur fastigheten används.
Varje bostad har normalt också ett andelstal – cuota de participación – som bland annat påverkar hur stor del av vissa gemensamma kostnader ägaren står för.
När det gäller turistuthyrning har comunidaden sedan 2025 fått en ännu tydligare roll.
KAN COMUNIDADEN SÄGA NEJ TILL TURISTUTHYRNING?
Ja.
Sedan den 3 april 2025 säger den spanska Ley de Propiedad Horizontal att en bostadsägare som vill börja bedriva turistuthyrning i en fastighet som omfattas av reglerna om propiedad horizontal först ska ha ett uttryckligt godkännande från comunidaden.
Det gäller den typ av turistuthyrning som omfattas av turistlagstiftningen.
Det innebär alltså att det inte räcker att säga:
"Det är min lägenhet, så jag bestämmer."
Du äger fortfarande bostaden, men användningen av den kan påverkas av regler som gäller för hela fastigheten.
VAD BETYDER 3/5-REGELN?
För att comunidaden ska godkänna, begränsa, villkora eller förbjuda turistuthyrning krävs normalt en särskild majoritet.
Det behövs stöd från:
3/5 av det totala antalet bostadsägare
och samtidigt:
3/5 av fastighetens sammanlagda andelstal.
Det handlar alltså om två krav samtidigt.
Det räcker inte att bara räkna antalet personer som röstar. Även respektive ägares andel i fastigheten spelar roll.
Exakt hur en omröstning genomförs och hur frånvarande ägare hanteras är en separat fråga enligt reglerna för comunidadens möten. Men själva majoritetskravet i lagen är tre femtedelar av både ägarna och andelstalen.
KAN COMUNIDADEN OCKSÅ BEGRÄNSA UTHYRNINGEN?
Ja.
Lagen talar inte bara om att godkänna eller förbjuda.
Comunidaden kan med samma 3/5-majoritet även besluta om begränsningar eller villkor för turistuthyrningen.
Det betyder att frågan inte alltid behöver vara ett enkelt ja eller nej.
Vad ett visst beslut faktiskt innebär beror på hur comunidadens beslut och eventuella stadgar är formulerade.
KAN DU FÅ HÖGRE COMUNIDAD-AVGIFT OM DU HYR UT?
Ja, det kan vara möjligt.
Med samma 3/5-majoritet kan comunidaden besluta om särskilda gemensamma kostnader för en bostad där turistuthyrning bedrivs eller höja bostadens andel av vissa gemensamma kostnader.
Men ökningen får enligt Ley de Propiedad Horizontal inte vara större än 20 procent.
Ett sådant beslut får inte heller ges retroaktiv effekt.
OM DU REDAN HYRDE UT FÖRE 3 APRIL 2025
Här finns en viktig övergångsregel.
Den som redan bedrev turistuthyrning före den 3 april 2025 och redan hade följt den turistlagstiftning som gällde för verksamheten kan fortsätta enligt de villkor och tidsperioder som gäller för den.
Det betyder däremot inte att alla som ägde en bostad före den 3 april automatiskt omfattas av undantaget.
Det viktiga är att turistverksamheten faktiskt redan bedrevs och att ägaren redan hade gått in under den relevanta turistregleringen.
Flera beslut från den spanska registermyndigheten under 2025 och 2026 har gjort just den skillnaden tydlig.
Att du köpte lägenheten 2023 är alltså inte i sig tillräckligt om turistverksamheten började först efter den 3 april 2025.
OM STADGARNA REDAN FÖRBJUDER TURISTUTHYRNING
Då behöver du vara extra uppmärksam.
I Andalusien säger reglerna för viviendas de uso turístico att en bostad inte kan omfattas av VUT-reglerna om fastighetens título constitutivo eller comunidadens stadgar innehåller ett uttryckligt förbud mot turistiskt boende.
Det är också viktigt att förbudet verkligen är tydligt.
Ett gammalt stadgevillkor som exempelvis förbjuder en viss typ av kommersiell verksamhet är inte automatiskt samma sak som ett uttryckligt förbud mot turistuthyrning.
Det har under 2025 och 2026 kommit flera registerbeslut där den exakta formuleringen i stadgarna har varit avgörande.
Finns det däremot ett tydligt och giltigt förbud mot turistuthyrning kan det krävas en ändring av stadgarna innan verksamheten kan bedrivas.
JUNTAS REGISTRERING OCH COMUNIDADENS GODKÄNNANDE HÄNGER NUMERA IHOP
Junta de Andalucía ansvarar för den regionala turistregistreringen genom Registro de Turismo de Andalucía.
Samtidigt kommer kravet på comunidadens uttryckliga godkännande från den nationella Ley de Propiedad Horizontal.
Det är alltså fortfarande två olika regelverk – men i praktiken har de kommit betydligt närmare varandra.
I Juntas nuvarande vägledning för viviendas de uso turístico anges att ett intyg från comunidadens sekreterare eller administratör ska lämnas in, där det framgår att det finns ett uttryckligt och gällande godkännande för att använda bostaden turistiskt.
Om dokumentet inte lämnas tillsammans med den ansvariga deklarationen kan Junta begära att det kompletteras. Om dokumentationen därefter inte lämnas inom den angivna tiden kan ett förfarande för att avregistrera bostaden inledas.
Det betyder att comunidad-frågan i dag inte är något man bör lämna till senare bara för att bostaden har registrerats eller ska registreras hos Junta.
För en ny turistuthyrning i en fastighet som omfattas av propiedad horizontal bör comunidadens godkännande därför vara en av de första sakerna du kontrollerar.
COMUNIDADEN ÄR INTE DEN ENDA SOM BESTÄMMER
Även om comunidaden säger ja är du inte automatiskt klar.
För en vivienda de uso turístico i Andalusien behöver bostaden också följa den regionala turistlagstiftningen.
Dessutom kan kommunen ha egna regler eller begränsningar som påverkar möjligheten till turistuthyrning.
Junta de Andalucía är tydlig med att bostäder som erbjuds via turistiska försäljningskanaler omfattas av VUT-reglerna när övriga förutsättningar är uppfyllda.
En webbplats där gästen kan boka boendet räknas också som en sådan turistisk kanal.
Det är därför bra att tänka på tre olika nivåer:
comunidaden
kommunen
Junta de Andalucía
Ett ja från den ena innebär inte automatiskt ett ja från de andra.
ETT ENKELT EXEMPEL
Anna köper en lägenhet i Fuengirola under 2026.
Lägenheten ligger i ett hus med en comunidad de propietarios och Anna vill börja hyra ut den veckovis till semesterfirare.
Hon börjar med att kontrollera comunidadens stadgar.
Där finns inget gammalt uttryckligt förbud mot turistuthyrning.
Men eftersom Anna vill börja verksamheten efter den 3 april 2025 behöver hon fortfarande förhålla sig till det nya kravet i Ley de Propiedad Horizontal om uttryckligt godkännande från comunidaden.
Samtidigt behöver hon kontrollera att bostaden kan användas för turistuthyrning enligt reglerna i Fuengirola och Andalusien och göra de registreringar som krävs.
Det är alltså flera olika kontroller – inte ett enda tillstånd som löser allt.
BRA ATT VETA
Att en bostad har ett turistregistreringsnummer betyder inte automatiskt att alla andra juridiska krav är uppfyllda.
På samma sätt betyder ett godkännande från comunidaden inte automatiskt att bostaden får hyras ut turistiskt enligt kommunens eller Junta de Andalucías regler.
Det är olika regelverk som behöver fungera tillsammans.
VAD BÖR DU KONTROLLERA INNAN DU BÖRJAR HYRA UT?
Börja med att kontrollera fastighetens título constitutivo och comunidadens stadgar.
Ta sedan reda på om comunidaden behöver fatta ett beslut om din turistuthyrning och om det redan finns beslut som påverkar den.
Kontrollera därefter kommunens regler för adressen och vad som krävs enligt Junta de Andalucías regler för viviendas de uso turístico.
Om bostaden redan har hyrts ut turistiskt sedan före den 3 april 2025 bör du också kontrollera dokumentationen som visar när verksamheten började och under vilket turistregelverk den bedrevs.
Det kan vara särskilt viktigt om frågan om comunidadens godkännande senare skulle uppstå.
VAD KAN HÄNDA OM DU BÖRJAR UTAN GODKÄNNANDE?
Om en bostadsägare börjar med turistverksamhet som omfattas av kravet på uttryckligt godkännande utan att ha fått det, ger Ley de Propiedad Horizontal comunidadens ordförande möjlighet att kräva att verksamheten upphör.
Om verksamheten ändå fortsätter kan frågan gå vidare rättsligt.
Det är därför bättre att reda ut comunidad-frågan innan bostaden börjar marknadsföras och bokningar tas emot.
FÖR OSS ÄR DET HÄR EN DEL AV VERIFIERINGEN
När en bostad publiceras hos oss vill vi kunna kontrollera uthyrarens identitet, koppling till bostaden och rätt att hyra ut den.
För bostäder som omfattas av registreringskrav kontrollerar vi även relevanta registreringsuppgifter.
Regler kring comunidad, kommunala begränsningar och turistregistrering visar varför det inte alltid räcker att bara kontrollera vem som står som ägare till bostaden.
Att äga en bostad och att ha rätt att använda den för turistuthyrning är två olika frågor.
OFFICIELLA KÄLLOR
Boletín Oficial del Estado – Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906
Boletín Oficial del Estado – Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, som införde de nya reglerna från 3 april 2025
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-76
Boletín Oficial del Estado – Resolución de 22 de septiembre de 2025, Armilla, om comunidadens godkännande och övergångsregeln
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-296
Boletín Oficial del Estado – Resolución de 25 de septiembre de 2025, Málaga, om stadgar och förbud mot turistuthyrning
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-724
Boletín Oficial del Estado – Resolución de 31 de marzo de 2026, Punta Umbría, om turistuthyrning och comunidadens godkännande
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2026-14997
Junta de Andalucía – frågor och svar om viviendas de uso turístico
https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismojusticiadesregulacionyadministracionlocal/areas/turismo/registro-turismo/establecimientos-servicios/paginas/faq-viviendas-turismo.html
